Reco ha da sempre avuto un focus particolare sul settore ricettivo, che raccoglie immobili azienda” caratterizzati da forti specificità.

Fattori ben precisi agiscono sulla determinazione della stima e dell’inquadramento di una struttura ricettiva:

• caratteristiche posizionali del bene: a secondo del contesto di collocazione (capoluogo, città d’arte, mare, montagna, strada di transito, viabilità primaria ecc.)
• caratteristiche tipologiche: precedente gestione individuale o di catena/affiliazione; hotel / motel; classificazione in stelle
• dimensioni (numero di camere) presenza di parti comuni e servizi più o meno rilevanti
• brand e precedente posizionamento sui portali ed altri canali di veicolazione
• dotazioni, stato manutentivo (struttura, impianti e arredi), conformità alla normativa tecnica e VVFF/ ATS
• eventuale necessità di opere, ammodernamenti, messa norma
• overview urbanistico-edilizia
• situazione del personale, ove la cessione immobiliare sia abbinata ad un integrale trasferimento dell’azienda
• composizione della clientela (passaggi, business, turistico, gruppi, ecc.)
• dati economici (coefficiente di occupazione, PPN medi, ricavi, dati contabili ultimi esercizi)
• dati socioeconomici, geopolitici, congiunturali e di settore in relazione al momento della stima
• ed ultimo ma importantissimo fattore: la fiscalità dell’operazione di cessione

La metodologia valutativa Reco passa necessariamente attraverso una accurata analisi di tutti gli elementi sopra indicati e – a latere –  con riferimento sia al metodo della capitalizzazione del reddito ad un dato tasso o al metodo DCF, sia al market comparison approach in relazione ai prezzi/camera di strutture comparabili in vendita che siano state eventualmente collocate in epoche recenti.  Una valenza secondaria ha invece in questi casi – normalmente – il metodo patrimoniale e del costo di costruzione.

Naturalmente, ove l’immobile ricettivo, vista la normativa di piano, abbia anche una eventuale prospettiva di cambio destinazione (nella maggior parte dei casi in residenziale) la valutazione potrà essere fortemente influenzata da criteri di calcolo basati sul valore di trasformazione. In alcuni casi, in effetti, l’immobile ad uso ricettivo può essere posto in vendita contemporaneamente nel canale alberghiero, sia nel canale residenziale o terziario. 

La attenta ricerca delle controparti acquirenti avviene anzitutto nell’ambito del settore (quindi, a secondo del caso specifico, catene alberghiere ed operatori di ricettivo nel contesto o provenienti da altro territorio) oppure in direzione di    investitori di adeguata capacità finanziaria ed orientati al segmento ricettivo.